知名度よりサービスの質が重要！マンション管理会社の選び方
このページでは、第三者の評判を知るためにコミュニティサイトをチェックするなど、管理組合としてマンション管理会社を選ぶ際のポイントを紹介します。
管理会社の質を見極めることで、トラブルを未然に防ぎ、住人満足度を向上させることができます。
分譲マンションの住人にとって、物件自体の質が満足度に大きく影響するのはいうまでもありません。
しかし、実際に住んでみての満足度は、管理会社のサービス品質にもかなり関係があるのです。
2008年の国土交通省によるマンション総合調査※を見てみると、マンションの管理に「非常に満足している」「やや満足している」と答えているヒトが60％以上いるのですが、その理由で一番多いのが、管理会社がいいからというもの。
こうした調査結果がある一方で、実際に管理会社と向き合うのは主に管理組合の方々であり、管理会社に任せておけば安心できるわけでもありません。
※参照元：国土交通省 【PDF】平成20年度マンション総合調査結果 ３．区分所有者向け調査の結果（https://www.mlit.go.jp/common/001081471.pdf）
都内の某ワンルームマンション（築8年目・47戸）で管理会社をリプレイスした際の体験談を一例として掲載します（※）。
現在の管理委託費が割高な水準であり、2割ほどの削減について要望書を提出。しかし、管理会社からは「減額には応じられない」との回答でした。
やむなく管理会社の変更（リプレイス）を検討し、2社から見積もり。 候補の会社からは、月1回の共用部全体の目視確認などを含む、追加仕様の提案もしてもらいながら、現状比で25％もの管理委託費削減に成功しました。
管理組合も1～2年で持ち回りするのが一般的ですし、専門知識があるわけでもありません。
そこで、業者選びをする際は、他のマンションでその管理会社がどんな評判を得ているのかをチェックしてください。
マンションのコミュニティサイトでは、実際の物件ごとに住人の口コミが多数投稿されていて、管理会社の口コミ掲示板などで評判を調べることができます。
自分たちでも管理会社の公式サイトをチェックしたり、見積もりや相談時に担当者の対応を見極めたりすることも重要ですが、第三者のマンション住人たちからの意見もかなり参考になると思います。
マンションやビルの管理会社を変更する場合は、変更先の管理会社に存在するフロントマンについて、情報を集める必要があります。
管理能力の低いフロントマンに物件管理を任せると、建物や収益に悪影響が生じる危険性が高いです。
まずは、在籍しているフロントマンの中で、管理業務主任者の資格を持っている方が何人いるのか調べてみましょう。管理会社に問い合わせをしておくことで、有資格者の数は簡単に調べることができます。この資格を所有している方に管理を任せておけば、順調に建物管理を行うことが可能です。
高品質なサービスを提供してほしい場合は、経験実績の多いフロントマンを選ぶことも重要です。目安として5年以上の実績を持つフロントマンを選択しておけば、管理時にトラブルが発生する可能性を低減できるでしょう。
また、一人でいろいろな物件の管理を担当しているフロントマンは、管理している建物の数が多い分、一棟ごとの点検時間が短くなる傾向にあります。
管理会社を利用する際は、きちんとした実績と資格を併せ持っている管理会社に相談をしておきましょう。
最近では、月に何度も巡回に来てくれたり、サービス内容変更などに迅速に対応してくれたりするフロントマンも登場してきています。
安心して建物を管理していくためには、建物管理に適したフロントマンを見つけることがとても大切です。
建物管理の中でも大変なのが、家賃滞納トラブルの対応です。対象法を誤ってしまうと、家賃が回収できなくなるだけではなく、他のトラブルへと進展してしまう恐れがあります。
そのため、管理会社を選ぶ際は、高い対応力を持った会社を選ぶのが適切です。管理会社には、滞納分の督促期間が設定されていて、数か月の期間しか家賃の回収を実施してくれないケースもあります。
管理会社にマンション管理を依頼する場合は、このようなトラブルケースが起きた際の対応方法も確認するようにしましょう。
また、督促期間を調べる場合は、督促の流れや方法も細かく調べておかねばなりません。
マンション管理会社は建物を管理する際、月に一度業務報告書を提出します。
報告書の内容は、対応する管理会社によってそれぞれ違っているため、管理を依頼する際は報告書のサンプルを事前にチェックしておかねばなりません。
報告書の内容が雑だと、管理費の内訳や実施した作業などを確認するのが難しくなります。通帳の写しや、契約変更の報告を添付してくれる会社は、信頼して建物管理を任せることができる会社です。
内容の濃い議案書を作成してもらえば、管理内容を効率良く改善していくことができます。
しかし、ほとんどの管理会社では、簡潔な内容の議案書を作成ことが多く、内容を把握するのに時間がかかってしまう事が多いです。
そのため、管理会社に議案書作成を依頼する場合は、理事会や総会の前に用意してもらえるように交渉しましょう。こうした対応ひとつでも、議案書の内容は大幅に改善されます。
建物の設備点検を実施する際は、管理会社の技術社員に立ち合いを依頼すると良いでしょう。立ち会いをする社員が専門的な知識を持っていると、設備点検をより有利に進めることができます。
トラブルの発生率も低くなるため、建物の管理費用削減にも有効です。
マンション管理を順調に進めていくには、管理規約の見直しを念頭に置いておくことも必要です。古いままの管理規約を適用していると、管理の際に不便さを感じてしまうようになります。
管理規約の変更を行うことで、今後のマンション管理を円滑に進められるように対応しましょう。
マンション管理会社の中には、デベロッパー系の会社と、独立系の会社が存在しています。デベロッパー系の会社は規模が大きく、取り扱う物件の数も多いため信頼性が高いのが特徴です。
一方、独立系の会社は取り扱う物件の数が少ない分、さまざまなサービスを取り扱っており、柔軟性が高い傾向にあります。それぞれの物件に合ったサービスを提供してくれる会社が多いため、かゆいところに手が届くサービスをお求めのマンションオーナーにおすすめです。
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マンション管理会社は、デベロッパー系と独立系に分類することができます。デベロッパー系のメリットは、ブランド力と安心感。一方、独立系は、デベロッパー系より割安なうえ、系列会社のしがらみがない分、公平な立場で柔軟に対応してもらいやすいメリットがあります。
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