知名度よりサービスの質が重要！マンション管理会社の選び方
このカテゴリでは、マンション管理会社の仕事内容を見てみます。
ある程度の規模のマンションで、多くの人が住んでいる場合は、マンション管理会社のお世話になったほうが賢明でしょう。
分譲マンションには、それぞれ管理組合があります。
法律で定められているので、必ず設置しなければなりません。
比較的入居者数の少ないマンションなら、管理組合の働きで管理・運営できるでしょう。
しかし、規模の大きいマンションの場合、その管理・運営はに専門能力を必要とするケースもあります。
管理組合があるとはいえ、そこに所属する理事などは、通常、本業を持っていますので、いつでもマンションのことばかりを考えているわけにはいきません。
設備の保守。点検の立ち合いや、運営上の会計処理。さらには、セキュリティー関係の対応や、共用部分の修繕が必要かどうかの確認なども含まれます。また、建物の大規模修繕や建て替え、資産価値の維持と向上を目指した仕事など、マンションの維持には多くの仕事があるのです。
とても管理組合でできる量の仕事ではなく、能力の範囲も超えています。
ですので、大規模マンションであればあるほど、マンション管理の専門家の助けが必要なのです。
戸数の少ない小規模マンションであっても、専門家の手を借りることで適切に管理でき、資産価値の維持・向上が見込めます。
マンション管理会社は建物管理業務を請け負ってくれるほか、マンションの維持や資産価値向上を目的として建物管理以外の仕事も請け負います。例えば、住民同士のトラブルやいざこざなど、当人たちで片付けるべき事象にも立ち入って対応しています。
マンションの住民が快適で住みよい環境を手に入れられるよう考え、提案しサポートをしてくれるのが、マンション管理会社なのです。
このカテゴリでは、マンション管理会社が具体的に行っている仕事を解説します。
新築マンションに入居予定の場合はもちろん、すでに管理会社と契約しているものの別会社への契約変更を検討している場合など、多くの人にお役に立てていただければと思います。
マンション管理人を配置することにはセキュリティの面で大きなメリットがあります。出入り口に管理人が常駐していないマンションでは、セールスマン・チラシ配布員・空き巣などの「部外者」が立ち入りやすくなるからです。
また、マンション管理上重要な書面や備品（電気などインフラに関する契約書、住民の連絡先情報、緊急時の合鍵など）も厳重に保管してくれます。 マンション管理人の日常業務は多種多様ですが「受付」「点検」「立ち会い」「報告・連絡」の4つに大別できます。
万が一、マンション内で何かしらの事件や事故が起きた場合、管理人は警察や消防、救急の作業現場に立ち会うことも。住民がこれらの業務を副業で行うことは不可能ですので、マンション住民が安心かつ快適に生活するためにも、マンション管理人は欠かせない存在だといえます。
マンション管理人の仕事のなかで特に重要なのが運営事務です。運営事務は、出納・会計・修繕積立金に関わる「基幹事務」と「それ以外の事務」の2種類があります。
「出納」はマンションを維持するのに不可欠な管理費・修繕積立金の徴収管理、「会計」はマンション管理組合の収支状況の把握と予算案の作成、「修繕積立金」はエレベーターや外壁などの共用部分の修繕にかかる工事費用の徴収管理などが主な業務です。
基幹事務以外には、「設備等の保守点検」「損害保険契約の締結」「住民への連絡事項の伝達」「総会や理事会の運営補助」などの業務があります。
「風雨や紫外線にさらされる屋根・外壁」、「経年によるさびや腐食が避けられない給配水管」、「廊下やエレベーター」といった共用部分は、15年から30年の長期スパンで大規模修繕計画を作成し、実施することが必要です。
大規模修繕には、「耐久性向上」「美観保持」といったメリットがあるものの、「長期間の工事」「安くない費用負担」「住民が不便を強いられる」といった理由から、「わざわざ費用を負担してまで修繕する必要なし」と反対する住民も一定数出てきます。
したがって、大規模修繕を滞りなく実施するためには、実際に計画を策定する1年以上前から住民に意見を募り、工事の是非や内容、スケジュールなどについて理解を得ておく必要があります。
個人の住宅と違い、マンションは共有部分の面積が広いため、定期的な清掃を怠るとすぐに汚れが目立つようになります。
マンション管理会社は、「日常清掃業務」「定期清掃業務」「特別清掃業務」という3つの清掃業務を行っています。 「日常清掃業務」は、エントランス・階段・エレベーター・廊下・駐車場などの共用部分にて実施。人の往来が多いため、ほこりやゴミが溜まりやすい傾向にあります。
「定期清掃業務」では、日常清掃業務では対応しきれない「落書き消し」「ゴキブリやねずみの駆除」「高層部分の外壁や窓」などを行います。
「特別清掃業務」では、日常清掃・定期清掃でも除去しきれない汚れを清掃します。数年かけて廊下に付着した油汚れ、金属部分のさびなどを特殊な洗剤・機材で洗浄します。
管理会社は、ガス漏れや火災などの事故、空き巣などの事件といった非常事態にも対応します。 勤務時間中に非常事態が発生した場合、必要に応じて緊急消防や警察などへの出動要請を行います。
現場に到着した消防隊員・警察官・警備員に対して事実関係を説明したり、必要に応じて住民への注意喚起などの役割も求められます。
また、ゴミ集積所など共用部分の火災の場合、消防が到着する前に管理人が初期消火を行うことで大規模火災を防ぐことが可能です。
マンションによっては管理人室と住民全戸をつなぐ緊急連絡システムを採用していることもあり、火災発生や不審者の発見時などは管理人が緊急メッセージを一斉発信することも重要な業務となります。
マンションには数多くの住民が暮らしているため、マンションの機能を保つための設備が故障してしまうと、住民の生活にも大きな支障をきたすこととなります。
マンション保守の対象となるのは3点。マンション維持の基幹に関わる「基幹設備」、住民の安全に関わる「安全設備」、住民の快適な生活に関わる「環境設備」です。
このなかで特に重要なのが、電気・ガス・給排水などの「基幹設備」とエレベーター・警報機・消火器などの「安全設備」です。これらの設備のトラブルは甚大な被害の原因になりうるからです。
したがって管理人は、基幹設備と安全設備については入念に点検を行い、トラブルの芽を早期に発見することが重要です。
マンションは大勢の住民がひとつの場所に集中する建物です。したがって災害への対応は管理会社にとって非常に重要な業務です。 災害は、人為的災害と自然災害がありますが、予防の効果が高いのは人為的災害です。
火災報知機やガス漏れ警報機など防災設備を日々点検することが被害の拡大防止につながります。 各住戸の火災報知機や消火器の設置を促進し、避難経路をわかりやすく周知するなど、住民の防災意識を高めることも大切です。
また定期的に防災訓練を実施し、万が一の際にあわてずに対応できるよう住民全体の意識を向上させることも管理会社の業務といえます。
防犯対策もマンション管理会社の重要な仕事です。防犯対策は「防犯設備」「遠隔地監視システム」「防犯指導」の3つの柱で構成されます。 「防犯設備」とは、オートロック・監視カメラ・センサーライト・敷地外周への柵の設置などです。
マンションの防犯対策は、防犯設備や管理人の24時間常駐だけでは対応できません。多くのマンションでは「遠隔地監視システム」を導入し、不審者の進入などに備えています。
住民に「防犯指導」をすることで、犯罪が起きる環境や条件を周知し、各戸の防犯意識を向上させることも管理会社の仕事です。特に高層階では防犯意識がゆるみがちになるため、玄関や窓の施錠を徹底するなど注意喚起を繰り返し行うことが必要です。
月次報告書は、マンション管理会社が毎月提出する物件の運営や収支状況をまとめた書面であり、「会計報告」と「その他報告書」に分けられます。「会計報告書」は、収支報告書や貸借対照表がその典型です。
「その他報告書」は、管理員の巡回報告、入退去者・区分所有者変更の報告、駐輪場・駐車場の契約変更報告、設備点検不具合部分の報告、修繕工事・清掃業務報告、緊急受付対応の報告、入居者からの要望・クレーム報告などで構成されます。
報告書は管理人が誠実に仕事をしているか判断する材料にもなります。報告書に不備が多い場合は、管理人の資質に問題があると推定できるので、管理会社に管理人の変更を相談することも必要になります。
マンションの資産価値を維持するには修繕工事が欠かせません。特に共用部分の大規模な長期修繕計画は、年々劣化していくマンションの資産価値を維持するためにも重要です。
他方、改修工事は、マンションの資産価値を高めるために行います。たとえば耐震性能を高めるための改修が典型です。
修繕工事と改修工事は相互に関連しており、厳密に切り離せるものではありません。
たとえば敷地内通路を照らす旧型の防犯灯をすべてLED電灯に交換する工事は、防犯設備の修繕によって資産価値を維持するという意味では修繕工事に該当しますが、同時に電気代を縮小して住民の負担を減らす意味で改修工事にも該当することになります。
マンション管理会社は、デベロッパー系と独立系に分類することができます。デベロッパー系のメリットは、ブランド力と安心感。一方、独立系は、デベロッパー系より割安なうえ、系列会社のしがらみがない分、公平な立場で柔軟に対応してもらいやすいメリットがあります。
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