賢く選ぶ!本当に頼れるマンション管理会社【東京編】/理事さん必見!マンション管理会社の正しい選び方/マンション管理会社の変更を検討すべき6つのケース【東京】

マンション管理会社の変更を検討すべき6つのケース【東京】

マンション管理適正化法に違反していないか

マンション管理会社を見極める上で、平成13年に施行された「マンション管理適正化法」を遵守していることは最低条件です。

義務付けられている最低限のルールを守っていない場合は、即刻変更すべきと言えるでしょう。

1. 月次報告が明確に行われているか

財務管理においては、適正かつ明確であることが求められており、管理会社は毎月、管理組合に対して月次報告を行う義務があります。

また、月次報告では、科目別に収支一覧と証憑書類が提出されます。

住民の大切な共有財産を守るためにも、ずさんな財務管理を行なっているような場合は管理会社の変更をするべきです。

通常月次報告は、会計だけでなく入退去状況や駐車場の契約状況、設備点検の結果報告など、事務報告も併せて行うことが一般的となっています。

2. 財産の分別管理が徹底されているか

管理費や修繕積立金の管理において、財産の分別管理が徹底されているかは特に要チェックです。残高を保管する「保管口座」は、管理組合名義でなければなりません。

また、管理会社でキャッシュカードや、預金通帳と印鑑を同時に保管することは禁じられています。

徴収したお金を一時的に収納する「収納口座」は、管理会社にて預金通帳と印鑑を同時に保管することができますが、入金後1か月以内に保管口座に移動させることが義務付けられています。

収納と保管を兼ねている「収納・保管口座」も保管要素があるため、管理会社名義にすることを禁止しています。

3. 管理事務が定期的に報告されているか

管理会社は定期的(年に1度)に、管理事務に関する報告を義務付けられています。管理事務報告は、管理会社に置かれた管理業務主任者が行わなければなりません。

管理組合に管理者(理事長)がいる場合は管理者に、いない場合は説明会を開催し、区分所有者に対して管理事務報告をします。

管理能力や業務内容の質で見極める

前述のような改正適正化法の規定を守ることは当然ですが、安心で快適なマンションにするためには、管理能力や業務内容の質が大きく影響してきます。

4. 清掃業務が十分であるか

マンション内の清掃状況も、管理会社を見極める大きなポイントです。

清掃員への作業研修や清掃スケジュールをしっかり行い、管理会社が現場を定期的に巡回して状況をよく把握すべきでしょう。行き届いた清掃により住民のモラルも向上し、きれいで清潔なマンションは資産価値も保たれます。 建物内の清掃に留まらず、屋外の植栽などの手入れや自転車置き場の整理も同じことが言えます。

5. 建物設備の管理が疎かでないか

建物設備に不具合がないかの点検を行っていなかったり、破損や故障があっても修繕の提案がないなど、設備管理が疎かである場合も管理会社の見直しを考えた方が良いでしょう。

修繕を行う際は管理組合側で業者を比較検討できるように、数箇所の見積もりを提案してくれる管理会社が望ましいです。

6. 管理費の会計収支に無頓着でないか

マンション管理費の会計収支が芳しくない状況であっても、放置したまま具体的な改善策を提案しない管理会社には安心して任せられません。 管理費を値上げするような短絡的な方法ではなく、支出削減の具体的な対策を提案してくれるか、管理能力を評価し判断することが大切です。

また、管理費の滞納があるようなケースでは、支払督促から法的手続きまで適切な対応を要求したいところですね。