賢く選ぶ!本当に頼れるマンション管理会社【東京編】/理事さん必見!マンション管理会社の正しい選び方/マンション管理会社の重要事項説明書・契約書の要確認項目を解説

マンション管理会社の重要事項説明書・契約書の要確認項目を解説

マンションの資産価値はそこを維持管理する管理会社の良し悪しによって、のちにかなりの差が出ることがあります。東京近郊のマンションは2020年の東京オリンピックなどの影響もあり、中には価値が上がっているものもありますが、管理のしかたで後の資産価値が変わるかもしれません。

ここではマンションの管理会社選びはどういったポイントを押さえるべきか、また契約書や重要事項説明書などのチェックポイントをおさらいしてみましょう。

管理会社は資産価値の維持・向上のため設置義務がある

基本的に管理会社はマンションの区分所有者のために、またその資産価値が損なわれないように維持管理を行うといったことを目的に必ず置くことが義務付けられたものです。

マンション管理会社が行う業務

マンションにお住まいの方なら、管理会社がどういった業務を行うのかある程度はご存知かもしれませんが、具体的にはおもに以下のようなことを行っています。

管理会社との契約は1年ごとの更新制

区分所有者のマンション管理組合と管理会社の契約は、実は原則的には自動更新は認められていません。基本「1年ごとの更新」であり、次の年も任せるということであれば、契約満了日の「3か月前」までに更新の意向を管理会社へ行うこととなっています。

長くマンションに住んでいる方のなかには、管理会社はずっと同じところなのが当たり前と思っていたかたもいるかもしれませんが、このように毎年更新し、かつ委託契約に関する「重要事項説明書」を各区分所有者に配布の上説明会を開き、承認された後「管理委託契約書」を交付しなければなりません。この「重要事項説明書」の交付は罰則がないものの「管理委託契約書」が交付されない場合は20万円の罰金となっています。

「重要事項説明書」「契約書」どうチェックすべきか?

では管理会社を見極める際に、重要事項説明書、管理委託契約書はどうチェックすればよいのでしょうか。基本的には区分所有者側、管理組合にとって不利と思える契約の条件がないか、あるいは管理を行う上での不備がないかをチェックすることが必要です。

管理委託費は適正か?相場を知ることも重要

マンションに住むと「管理費」というものを払うものですが、ここには「修繕積立金」というものと含めて徴収されている場合もあります。ですので管理会社への委託管理費が一般的に適正なのかどうかも、相場を調べるなどして把握することも重要です。以下は都下のマンションの平均の数値です。

都区内マンション 1m²あたり249.82円 (例)50m²のマンションなら 12,491円
都下のマンション 1m²あたり194.74円 (例)50m²のマンションなら  9,737円

国が発表している情報も参考にチェックを

国土交通省から「マンション標準管理委託契約書」というものが出されていますので、これらを参考に、管理会社側の契約書の内容と比較し、実態にあった適正な契約ができるように区分所有者も積極的にチェックすることが大切です。

具体的にチェックしたい項目を挙げましたので、管理会社選びの際にぜひチェックしていただき、良い会社を選びましょう。

使用者責任の部分 業務の中での事故などがあった場合、その責任の所在、また賠償の範囲、免責範囲が明記されているか
業務の実施方法や内容 委託業務の仕様書とともに、日常の管理業務の範囲、詳細な内容が適正か、もれなく記載されているか
費用負担や支払方法 管理委託の費用は金額とともに、詳細な内訳が明確に記載されているか
再委託について 業務の一部を再委託する場合の、管理業務に関する責任の所在が明確に記されているか
毀損や瑕疵(かし)について マンションにおいて毀損や滅失、瑕疵があった場合の通知の義務が定められているか
滞納者への処理 管理費滞納があった場合の管理会社の督促業務などが、適切に定められているか
管理業務の報告 管理事務に関して管理業務主任者が区分所有者に報告することが明記されているか